Avis Manda : l’agence immobilière pour déléguer la gestion locative

Sur hajajeko.de, nous aimons découvrir et faire connaître de nouvelles sociétés proposant des services performants et économiques. Le but est de simplifier la vie des épargnants et des investisseurs, dont les investisseurs immobiliers. Quand mon cousin Nicolas (encore un !) m’a parlé de Manda, je me suis dit que cette société entre précisément dans ce cadre. Nous vous présentons Manda (pour information : Flatlooker a fusionné avec Hello Syndic pour devenir Manda), une agence immobilière d’un nouveau genre. Cette société propose un service de gestion locative 100 % en ligne. Cliquez ici pour découvrir leurs services complets.

Nous avions déjà présenté notre avis sur Pretto (courtier en prêt immobilier en ligne), Hosman (vente d’un bien immobilier en ligne au tarif fixe de 5 900 €) et JeDéclareMonMeublé (comptabilité LMNP en ligne). Maintenant avec Manda et sa gestion locative en ligne, la boucle est bouclée pour les investisseurs malins et modernes !

Les services de Manda couvrent l’ensemble des besoins des bailleurs et des investisseurs immobiliers locatifs : recherche du locataire, établissement du bail, gestion courante du bien, gestion technique des petits travaux, état des lieux, relation avec le locataire et le syndic, etc. Manda prend en charge de A à Z la gestion des biens locatifs qui leur sont confiés.

Nous vous présentons ici notre avis sur Manda : son fonctionnement et ses avantages. Nous avons également eu la chance d’interviewer Thomas, un des collaborateurs de Manda, pour éclaircir un certain nombre de points. L’interview est à découvrir dans la seconde partie de cet article.

SOMMAIRE

• Présentation de Manda.
• Recherche du locataire.
• Le service de gestion locative.
• L’assurance loyers impayés.
• Interview de Thomas, expert immo chez Manda.

Présentation de Manda

Fondée en 2016, la société Manda (anciennement Flatlooker) assure la gestion locative des biens immobiliers d’un peu plus de 3 800 propriétaires en France, avec une forte croissance. Un succès qui ne doit rien au hasard. Comme nous allons le voir, les services de Manda collent à l’air du temps et des nouveaux usages, et ses tarifs sont très compétitifs.

En synthèse, notre comparaison de Manda face aux agences traditionnelles :

Une des particularités de cette société de gestion locative est que les visites et la signature du bail se font en ligne. 

Les services de Manda simplifient à la fois la vie des bailleurs et des locataires.

Pour le bailleur, les avantages de ce mode de fonctionnement sont multiples. Le bailleur peut gérer à distance la mise en location du bien, ce qui évite les déplacements. Par ailleurs, les méthodes de travail de Manda permettent de trouver rapidement un locataire (on revient sur ce point plus bas). Donc le taux de vacance locative est plus faible, ce qui améliore le rendement locatif.

Pour le locataire, les visites et la signature du bail 100 % en ligne évitent de multiples déplacements, ce qui représente un gain de temps et des économies en frais de déplacement. On pense notamment aux étudiants et aux actifs cherchant à emménager rapidement dans une ville à l’autre bout de la France. 

Louer un bien dont la visite est réalisée virtuellement est potentiellement une source d’angoisse et d’imprévu. Nos appréhensions sur ce point ont été levées après avoir questionné Thomas dans l’interview retranscrite en seconde partie de cet article.

L’implantation de Manda

Les services de Manda sont accessibles dans une trentaine de grandes villes en France.

Les avis sur Manda

Si l’on en croit Google, Manda est très apprécié ! Plus de 3 300 avis avec une moyenne de 3,8 / 5, c’est très bon et avec un échantillon suffisamment grand pour nous paraître représentatif.

Mon cousin Nicolas est client Manda depuis 2 ans. Je lui ai demandé son avis sans langue de bois. Voici son retour :

“Perso je suis très satisfait de Manda. Je n’ai jamais fait visiter mes appartements moi-même. Ils ont pris les photos et une visite 3D, y compris des parties communes. Les locataires déposent leur dossier sur la plateforme, et moi je regarde tranquillement le soir ou le week-end. J’ai toujours eu au moins 10-15 dossiers. Tout se fait en ligne : chargement des justificatifs et signature du contrat.”

Le service client

Le service client de Manda est multilingue et joignable par téléphone ou via les canaux de communication modernes : WhatsApp, Messenger, Mail, ou Skype. On apprécie cette souplesse dans le mode de communication, il colle avec les nouveaux usages. L’équipe est relativement souple en matière d’horaires.

Rien de particulier à signaler au sujet du service client de Manda : l’équipe est réactive, et les avis clients qui nous sont remontés sont très positifs. C’est d’ailleurs suite à plusieurs retours positifs de mon cousin et de propriétaires bailleurs utilisant leurs services que nous nous sommes penchés sur cette société.

Les services

Manda propose les 3 services suivants :

• un service de recherche du locataire (Standard ou Premium) ;
• une gestion locative complète (Standard ou Premium) ;
• une assurance loyers impayés (sur option).

Les 2 premiers services correspondent aux 2 offres : Standard et Premium. Un service de gestion locative spécialement pensé pour les colocations est également disponible (voir plus bas).

Nous détaillons ces 3 services dans la suite de l’article.

La recherche du locataire

Le service de recherche du locataire propose un accompagnement complet du bailleur (en savoir plus ici), depuis la création de l’annonce jusqu’à la signature du bail et l’état des lieux.

Création de l’annonce

Après que le propriétaire se soit entretenu avec les experts de Manda pour présenter son (ou ses) bien(s) immobilier(s) et ses besoins, la première étape pour la recherche du locataire est de créer l’annonce.

Un photographe professionnel réalise des photos de l’appartement ainsi que des prises de vue à 360° qui serviront pour la visite virtuelle.

Ensuite, Manda rédige l’annonce qui est diffusée sans délai sur les portails immobiliers les plus populaires (SeLoger, Leboncoin, Logic-Immo, Bien’ici, etc.) pour toucher un maximum de candidats locataires. 

Manda tire également parti des réseaux sociaux et d’un réseau de très grandes entreprises et d’universités partenaires pour relayer ses annonces. Les expatriés/diplômés de retour en France constituent d’ailleurs un vivier de candidats locataires intéressants et rassurants pour les bailleurs, puisque ces locataires disposent généralement de bonnes garanties financières.

Sélection du locataire, bail et état des lieux

Chaque candidat à la location doit remettre un dossier complet conformément à la loi ALUR. Notamment la pièce d’identité, un contrat de travail, l’avis d’imposition, etc. Manda contrôle l’authenticité des documents et la cohérence. En cas de doute, Manda contacte l’employeur ou le bailleur précédent.

Les dossiers des candidats locataires pré-validés par Manda sont présentés au propriétaire qui peut ainsi faire son choix. Tout est transparent sur l’espace client.

L’étape suivante est la rédaction du contrat de location (bail et caution solidaire si nécessaire). 

Enfin, la dernière étape est l’état des lieux à l’occasion de la remise des clefs au locataire. Ces étapes sont également réalisées par Manda.

Note de Ludovic : au sujet de l’état des lieux, on apprécie le fait que Manda prenne de nombreuses photos du logement lors de l’état des lieux à l’entrée. Ces photos sont automatiquement stockées sur un serveur et ressorties à l’état des lieux au départ du locataire. Ce qui permet de ne laisser planer aucun doute quant à l’état du bien lors de la remise des clefs à l’entrée et la sortie. Cela simplifie grandement la défense des intérêts du propriétaire en cas de litige.

Combien de temps pour trouver un locataire et quel tarif ?

Manda indique être en mesure de louer un bien “3 fois plus vite qu’une agence traditionnelle”. En 10 jours plutôt qu’en 30 jours ! Cela nous semble réaliste, car pour parvenir à ce résultat, la société combine plusieurs atouts :

• le logement est mis en valeur grâce aux prises de vue et à la rédaction de l’annonce qui sont réalisées par des professionnels (et quand on compare aux annonces des agences traditionnelles, on se rend compte que les photos sont de bien meilleure qualité et l’annonce est mieux rédigée !) ;
• une mise en ligne rapide des annonces ;
• une diffusion des annonces à large échelle (multicanal) permettant d’atteindre davantage de candidats locataires ;
• la signature électronique du bail.

Avec l’offre Standard, la recherche d’un locataire est facturée 80 % d’un mois de loyer (TTC). Cela comprend aussi les frais d’état des lieux. Comparativement à ce qui se pratique dans les agences traditionnelles, ce tarif est beaucoup plus compétitif que la moyenne qui est plutôt de 100 % d’un mois de loyer. L’avantage de Manda est aussi sa rapidité pour trouver un locataire, donc moins de vacance locative et plus de loyers qui entrent.

Manda propose une offre Premium donnant accès à des services complémentaires.

L’offre Premium

L’offre Premium (à découvrir ici) inclut les services décrits dans l’offre Standard, complétés des services additionnels suivants :

• récupérer les clefs du client où il le souhaite ;
• renforcer la visibilité des annonces en ligne.

La recherche d’un locataire dans sa version Premium est facturée 100 % d’un mois de loyer.

Note de Ludovic : l’offre Standard propose un bouquet de services très complet. Opter pour l’offre Premium ne se justifie que si vous avez réellement besoin d’un des services additionnels listés ci-dessus. Par ailleurs, la visibilité des annonces est d’ores et déjà excellente avec l’offre Standard.

Les avantages pour le locataire

Le principal avantage pour le locataire est un gain de temps. En effet, les visites exclusivement en ligne permettent d’éviter les multiples déplacements. Quand on sait que trouver un logement est parfois un véritable parcours du combattant dans les grandes villes. 

Avec Manda, le locataire dépose sa demande en ligne. Et il peut facilement candidater à 10 annonces s’il le souhaite. Une fois son dossier accepté pour un bien, la signature du bail se fait également en ligne (avec le service Docusign).

Les services de Manda séduisent donc à la fois les bailleurs et les locataires.

Après la recherche du locataire, Manda propose un service pour prendre en charge la gestion locative du bien.

Le service de gestion locative

Le service de gestion locative se décline également en 2 offres : Standard et Premium. Voyons tout d’abord ce que propose l’offre Standard (accessible ici).

L’offre Standard à 4,9 % TTC (minimum de 29,90 euros TTC par mois)

En déléguant la gestion locative du bien, Manda devient l’interlocuteur de référence pour gérer les relations avec le locataire, le syndic, l’assureur et les impôts.

Manda s’occupe naturellement d’éditer les quittances de loyer, mais aussi d’indexer le loyer, et de réviser les charges le cas échéant.

Les loyers nets de frais de gestion sont versés au propriétaire 5 jours après leur perception.

En pratique, le propriétaire dispose d’un espace utilisateur sur lequel il peut consulter la comptabilité et le suivi de ses biens gérés par Manda.

Avec l’offre Standard, les propriétaires peuvent également déléguer la gestion de travaux dont le coût n’excède pas 2 000 €. En pratique, Manda assure la gestion technique et mobilise elle-même les artisans et techniciens nécessaires pour ces petites rénovations/réparations. 

Quand on connaît les tracas occasionnés par la recherche d’un bon artisan, déléguer ce travail à Manda (ils disposent d’un réseau d’artisans fiables à des tarifs compétitifs) est une vraie charge mentale en moins pour le propriétaire. Et dans notre espace utilisateur, on peut suivre les interventions en cours :

Le coût de la gestion locative avec l’offre Standard est de 4,9 % (TTC) du loyer du bien (minimum de 29,90 euros TTC par mois).

Note de Ludovic : les frais de gestion locative représentent traditionnellement entre 4 et 10 % des loyers. Manda se positionne donc ici avec une offre très compétitive ! En matière d’investissement immobilier locatif, pour augmenter son rendement net, il y a 3 pistes à explorer : (1) optimiser la valeur locative du bien (rénovation, aménagement), (2) optimiser la fiscalité (envisager de passer en LMNP ou en société SCI) et (3) diminuer les frais de gestion. Opter pour le service de gestion locative de Manda s’inscrit dans le point (3).

L’offre Premium à 6,9 % TTC (minimum de 34,90 euros TTC par mois)

L’offre Premium comporte l’ensemble des services décrits dans l’offre Standard ci-dessus, complétés des services additionnels suivants :

• le paiement des charges de copropriété ;
• la prise en charge de la gestion des travaux dont le coût est supérieur à 2000 € ;
• le suivi des procédures de résiliation judiciaire / expulsion ;
• le partage d’offres et de réductions au Club Manda.

Le coût de la gestion locative avec l’offre Premium est fixé à 6,9 % (TTC) du loyer du bien (minimum de 34,90 euros TTC par mois).

La gestion des colocations à 10 % TTC

L’exploitation d’un bien en colocation est une pratique de plus en plus populaire, car elle permet de dégager des rendements souvent supérieurs à ceux d’une location classique. En revanche, cela demande davantage de travail pour la gestion.

Si vous avez un bien loué en colocation ou avez l’intention de vous lancer sur ce créneau, sachez que Manda propose justement un package colocation proposant une prise en charge complète de la gestion locative du bien.

Il reprend le détail de l’offre Premium. Son coût est de 10 % (TTC) du loyer. Il est sensiblement supérieur à celui de l’offre Premium, mais il peut être avantageux dans certaines situations. En effet, avec cette offre, Manda ne facture pas la recherche des nouveaux locataires. Elle est donc intéressante si vous avez un fort taux de rotation des locataires, ce qui est souvent le cas dans les colocations d’étudiants.

L’offre Proximité à 9,9 % TTC

Manda propose enfin une offre Proximité incluant tous les services Premium ainsi que des services de proximité.

Elle inclut notamment :

• une agence physique et locale au service du propriétaire ;
• une disponibilité téléphonique 24 h / 24 & 7 j / 7 du gestionnaire locatif Manda et d’une hotline (si urgence technique ou besoin d’assistance juridique et administrative) ;
• une expertise complète sur les enjeux propriétaire (représentation en cas d’expertise, de sinistre ou de contentieux).

Cette offre peut être pertinente, pour ceux qui souhaitent se prémunir contre tout contentieux locatif et pour qui la disponibilité par téléphone et l’accueil physique en agence sont primordiaux. Il conviendra néanmoins de prendre en considération son coût dans ce choix.

L’assurance loyers impayés à 2,5 % TTC (option)

Manda présélectionne avec soin les locataires, lesquels doivent compléter un dossier justifiant leur capacité financière à honorer le loyer. Et c’est le propriétaire qui a le dernier mot quant au choix du locataire.

Sans mentionner de chiffres, Manda indique avoir un taux d’impayé plus faible que la moyenne nationale (qui est de 2 %). Mais le risque d’impayé n’est jamais nul et il vaut mieux s’en prémunir pour être serein.

Manda propose donc une assurance loyers impayés à 2,5 % TTC. Cette assurance est proposée en partenariat avec SEYNA Assurances.

C’est une assurance sans franchise. Elle couvre immédiatement les loyers impayés sans limite de montant ni de durée et les détériorations immobilières jusqu’à 10 000 €. Cette assurance comprend également une protection juridique jusqu’à 16 000 € (200 € de franchise).

Note de Ludovic : cette assurance loyers impayés est très correctement positionnée en termes de tarif et de garanties proposées. On apprécie qu’il n’y ait pas de délai de franchise, alors que beaucoup d’assureurs laissent de 1 à 3 mois de franchise avant de prendre en charge les loyers impayés ! Selon nous, une option indispensable pour être serein, sachant qu’une procédure d’expulsion pour loyers impayés dure en moyenne 2 ans en France. Dans un souci de simplicité de gestion, les bailleurs peuvent donc directement passer par Manda pour souscrire une garantie. À titre de comparaison, le coût d’une assurance loyers impayés se situe généralement entre 2 et 3 % selon les assureurs.

Interview de Thomas, expert immo chez Manda

Nous avons sollicité Manda pour lever quelques doutes et éclaircir certains points. Thomas a bien voulu nous répondre.

ADI : Bonjour Thomas, vous travaillez en tant qu’expert immo chez Manda. Pouvez-vous nous dire en quoi consiste votre travail ?

Bonjour, mon rôle d’expert immobilier chez Manda correspond à plusieurs missions au quotidien chez Manda. Je suis amené à gérer la formation de nos équipes internes au métier de la location et de la gestion immobilière et nous organisons également des formations dédiées à nos partenaires (ayant des activités différentes dans l’immobilier).

Par ailleurs, je me charge également d’épauler nos conseillers, gestionnaires et clients dans leurs sujets quotidiens, notamment sur des cas particuliers qui relèvent d’une expertise immobilière plus approfondie. 

Bien fixer le loyer pour optimiser les revenus tout en évitant la vacance locative

ADI : Manda compte environ 3 800 propriétaires en gestion. À ce titre, on devine que vous avez une bonne connaissance du marché locatif dans les grandes villes où vous êtes implantés. Mettez-vous à disposition ces connaissances pour aider les propriétaires à fixer le loyer optimal escomptable tout en évitant les vacances locatives ? Ni trop bas ni trop haut ? 

Tout à fait, nous proposons un outil d’estimation de loyer à disposition de tout propriétaire sur notre plateforme afin de pouvoir estimer un loyer en fonction du marché locatif actuel.

Par ailleurs, nos conseillers sont à la disposition de chaque bailleur pour affiner le sujet et étudier ensemble un projet précis. C’est à cette occasion que nous pourrons entrer dans un conseil spécialisé, en fonction du bien, du projet ou bien même de la période. 

AD : Est-ce une aide que vous proposez de façon proactive aux propriétaires ou seulement quand le loyer demandé ne semble pas en phase avec le marché ?

Le résultat de l’estimateur de loyer est directement à la disposition du bailleur qui a effectué l’étude sur notre site. Dans le cadre d’une mission de location lancée avec Manda, nous apportons forcément un conseil proactif sur la cohérence du loyer par rapport au marché. Afin de vérifier si le projet du bailleur correspond à une réalité, ou bien si certains éléments, inconnus par le bailleur, doivent être pris en compte. Il en va de notre devoir de conseil. 

Une appréhension des locataires pour les visites virtuelles ?

ADI : Louer un logement que l’on n’a jamais visité physiquement peut être une source d’appréhension voire d’angoisse pour les futurs locataires. Prenez-vous des mesures concrètes pour vous assurer que les caractéristiques du logement et de son environnement ne seront pas une source de déception pour le futur locataire ?

Exactement, la transparence de l’information est un sujet primordial dans le quotidien des équipes de Manda. Tout est fait en interne pour informer correctement les candidats afin de s’assurer que le logement proposé correspond exactement à leur besoin.

Le projet est étudié par un conseiller en interne, les visuels et les mesures sont réalisés par des agents mandatés par Manda et ces éléments sont à nouveau vérifiés par une équipe dédiée à la conformité chez Manda.

Ensuite les conseillers en contact avec les candidats sont à leur disposition pour affiner certains sujets et venir rassurer les locataires sur leurs éventuelles craintes ou interrogations. Nous nous devons d’être transparents dès la publicité du bien afin d’apporter la qualité de service souhaitée à nos locataires. 

Loyers impayés et autres contentieux

ADI : L’offre de gestion Premium inclut la gestion des impayés et des contentieux. Ce qui signifie que si l’on souscrit l’assurance loyer impayés, que faites-vous concrètement ? N’y a t-il pas doublon ?

Dans le cadre d’une procédure pour loyer impayé, l’assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) va effectivement prendre la main sur la procédure, parallèlement à son remboursement des loyers. Nos équipes de gestion restent les représentants du bailleur et de ses intérêts dans ces démarches.

Il existe, en gestion locative, d’autres sujets de contentieux que les impayés, qui doivent être gérés par un gestionnaire et non pas une assurance GLI. Par exemple le contentieux suite à un sinistre, ou concernant un dépôt de garantie, ou lié au voisinage, etc.

L’offre Premium chez Manda, en plus des autres prestations qu’elle propose, permet donc au bailleur de s’assurer d’une représentation totale par son gérant, dans le cadre de tout éventuel contentieux ou litige. 

Comptabilité

ADI : Pour aider à la déclaration de revenus, peut-on voir sur l’espace client les revenus perçus dans l’année et les charges payées ?

Tout à fait, encore une fois la transparence est le mot d’ordre de Manda. Ainsi du côté du bailleur, son espace en ligne lui permet de suivre tous les aspects de sa gestion (technique, administrative, comptable).

En matière de comptabilité, nos clients peuvent, en temps réel, suivre les loyers encaissés, charges et factures appliquées.

De plus, l’aide à la déclaration fiscale permet de mutualiser ces éléments avec les autres informations détenues par le bailleur (taxe foncière par exemple). Afin de lui proposer un récapitulatif annuel, lui permettant de remplir sa déclaration en toute sérénité.

ADI : Thomas, nous vous remercions pour les réponses que vous avez pu apporter à nos questions. Nos lecteurs sauront tout !

Conclusion et avis

Les investisseurs immobiliers qui ont déjà eu l’occasion de gérer un bien en direct le savent : la gestion locative est un travail chronophage. De fait, de nombreux propriétaires cherchent à se soustraire de cette charge mentale. En particulier lorsqu’il y a plusieurs biens à gérer et/ou que les propriétaires vivent loin des biens. Et dans le cas des expatriés, déléguer la gestion locative est la seule solution viable pour louer son bien.

Déléguer la gestion locative d’un bien représente un coût. De ce point de vue, Manda propose des services de qualité, et à un tarif très compétitif vis-à-vis des tarifs des agences traditionnelles. C’est non seulement moins cher, mais aussi plus efficace que bon nombre d’agences traditionnelles, car tout est rapide, fluide, transparent, en ligne.

Notre avis sur Manda est très positif. C’est une société que l’on peut recommander à tous les propriétaires n’ayant ni le temps ni l’envie de gérer en direct leurs biens immobiliers locatifs.

Vous pouvez accéder directement à la page présentant leurs services pour les propriétaires en cliquant ici.